Cosa succede al contratto di affitto quando muore l’inquilino? Quando la casa resta... ma cambia chi la abita

La morte di un familiare apre tante questioni pratiche e giuridiche, spesso delicate: tra queste, una delle più immediate riguarda l’appartamento in affitto. Cosa succede al contratto di locazione quando il conduttore – cioè la persona intestataria del contratto – viene a mancare? È una domanda che molti si pongono solo nel momento del bisogno, ma la risposta è chiara e stabilita dalla legge.

Chi subentra nel contratto di affitto

L’articolo 6 della Legge n. 392 del 1978 stabilisce che, in caso di morte dell’inquilino, non serve stipulare un nuovo contratto: la legge fa “succedere” automaticamente nel contratto alcune persone ben precise, seguendo un ordine preciso.

Succedono nel contratto:

• il coniuge, anche se non compare come intestatario del contratto;

• gli eredi conviventi;

• i parenti o affini conviventi (ad esempio, un genero o una nuora);

• e, grazie alle successive riforme, anche il partner unito civilmente o il convivente di fatto.

Oggi, quindi, anche chi non è sposato ma vive stabilmente con il conduttore può continuare a vivere nella stessa casa, senza rischio di perdere l’alloggio o dover stipulare un nuovo contratto.

La Corte Costituzionale ha esteso questa tutela anche ai conviventi more uxorio, cioè alle coppie che convivono stabilmente pur senza un’unione civile registrata.

Un esempio concreto

Immaginiamo che Tizio e Tizia vivano insieme in affitto, ma il contratto è intestato solo a Tizio.Alla sua morte, Tizia potrà continuare a vivere nella stessa casa, subentrando nel contratto di locazione per legge.Non deve firmare un nuovo contratto, né il proprietario può chiedere di lasciare l’immobile: la legge tutela la continuità della casa familiare.

E se l’immobile è usato come studio o negozio?

Nel caso di locali non abitativi (ad esempio, un laboratorio o uno studio professionale), l’art. 37 della stessa legge prevede che subentrino nel contratto:

• gli eredi del conduttore;

• oppure i colleghi o soci che con lui condividevano l’attività, purché risultino da un atto con data certa anteriore alla morte.

Anche qui, l’obiettivo è proteggere la continuità dell’attività lavorativa, evitando che la morte del titolare costringa alla chiusura o a un nuovo contratto.

Successione nel contratto o “legato ex lege”?

Giuridicamente, si parla di una successione nel contratto di locazione “ex lege”: una sorta di legato automatico previsto dalla legge, che trasferisce la posizione contrattuale del defunto a chi viveva con lui.Questo meccanismo permette di mantenere la stabilità abitativa o professionale della famiglia e dei conviventi.

Ma chi paga gli affitti arretrati?

Qui la questione si complica. Secondo un primo orientamento, gli affitti non pagati prima del decesso restano a carico degli eredi, perché sono debiti dell’eredità. Secondo un’altra interpretazione, invece, anche il convivente subentrato dovrebbe contribuire, se ha goduto dell’immobile insieme al defunto: diversamente, si avrebbe un arricchimento ingiustificato a suo favore.

Nella pratica, è sempre consigliabile verificare la posizione debitoria e fiscale del defunto prima di dichiarare la successione o accettare l’eredità.

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E se il defunto viveva da solo?

Se il conduttore viveva solo e non c’è nessun convivente, il contratto si scioglie automaticamente.

Gli eredi non subentrano, salvo che l’immobile sia ad uso non abitativo e vi sia un diritto alla continuazione dell’attività lavorativa.

La Cassazione ha chiarito che, per le abitazioni, la legge 392/1978 ha sostituito integralmente la disciplina del Codice Civile, indicando in modo tassativo chi può succedere nel contratto.

🧩 In sintesi

La successione nel contratto di locazione tutela la casa familiare e la continuità della vita quotidiana.

Ma può nascondere questioni ereditarie e fiscali non banali: dalla verifica dei canoni pregressi all’individuazione dei successori legittimati.

Per questo, è utile affidarsi a una consulenza successoria completa: in ForLife analizziamo ogni aspetto, dal contratto di locazione alla dichiarazione di successione, assicurando che tutto sia gestito in modo corretto e tempestivo.

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